空き家を解体するメリット・デメリットや解体業者の見極め方

早く売却したい方にオススメ

日本では住宅のほとんどが木造のため、誰も利用せず窓が締め切られた状態になる空き家は湿気が溜まるのが原因で急速に老朽化が進みます。

また、雨漏りやシロアリ被害の発見が遅れ、倒壊の危険性がある空き家も少なくありません。そうなってしまうと、空き家は周辺住民にとって大事故を起こしかねない危険で迷惑な存在になってしまう可能性があるのです。

もし、空き家の倒壊や建材（屋根材や外壁材など）が飛散し、人に怪我をさせてしまった場合、その責任は所有者が負うことになってしまいます。そのため、利用する予定が今後も無い場合は、空き家の解体を選択肢の一つとして検討する方が増えています。

• 建物を解体するメリット
• 建物を解体するデメリット
• 解体業者の選び方

関連

• 空き家の解体費用について

建物を解体するメリット

メリット

■空き家管理の手間から開放される

■「古家付土地」より高く早く売却できる

空き家を解体する最大のメリットは、空き家を管理する手間から解放されることです。空き家を所有していると、建物や庭の管理を定期的に行う必要があり、放置してしまうと近隣住民や役所から苦情が来てしまいます。

平成26年に制定された「空家等対策特別措置法」では、適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定し、改善の勧告や命令ができるだけでなく、罰金刑や行政代執行（行政が所有者の承諾を得ずに建物を解体し、その費用を所有者に請求すること）などが行われる可能性もあるのです。特定空家に指定されてしまった場合、建物を解体することが最も確実な解決方法となります。

また、空き家を売却する際も建物を解体しておくことはメリットがあります。一般的に老朽化した建物が建っている土地より更地の方がより早く、より高い価格で売却することができるためです。不動産の購入を検討している方にとって、老朽化した空き家が建ったままの状態である場合、建物の解体にかかる費用や時間、手間を負担しなくてはなりません。そのため、更地で販売されている土地よりも、「古家付土地」と言われる老朽化した建物が建ったままの状態で販売されている土地の方が、売却までに時間を要し、また売却価格も低くなってしまう傾向があります。

ただ、空き家の解体を積極的に行う方はまだ少数派です。そのため、空き家対策の一環として空き家の解体に補助金を出している自治体もあります。首都圏では住宅の解体費用は100～200万円程度かかる場合が多いですが、最大でその半額を補助する制度もあります。空き家の解体を検討する際は、利用できる制度が無いか、空き家の所在する役所で事前に確認してみてください。

行政代執行による建物解体

埼玉県所沢市で空き家・空地の管理に関する条例が制定されてから、全国各地の自治体で同様の条例が制定されています。度重なる勧告・命令を無視して適切な空き家管理をしない悪質なケースでは、自治体による「行政代執行」による解体が行われるケースがあります。行政代執行とは、義務者（この場合は空き家所有者）に代わり、行政がその義務（この場合は建物解体）を行い、その費用（この場合は解体費用）を義務者に請求するというものです。全国的に空き家の適正管理に関する条例の中に行政代執行に関する規程を盛り込む自治体が増えてきています。
また、平成26年11月に制定された「空家等対策特別措置法」では、「特定空家」に指定した空き家に対して勧告・命令を行い、改善されない場合は行政代執行を行うことができると明記されました。今後、特定空家に指定された管理状態が悪い空き家は、空家等対策特別措置法に則り、各自治体による行政代執行が行われ、その解体費用が請求される可能性があります。

建物を解体するデメリット

デメリット

■固定資産税の減税が適用されなくなる

■信頼のおける解体業者を見極める必要がある

不動産を所有していると固定資産税と都市計画税という税金がかかります。空き家を含めて住宅用家屋が建っている場合、土地に係る固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3に軽減されています（住宅用地の特例という制度です）が、建物を解体をするとその制度が適用されなくなるため、税金が上がってしまうのです。

しかし、平成26年に「空家等対策特別措置法」が制定され、「特定空家」に指定された場合はこの住宅用地の特例が適用されなくなりました。特定空家とは、倒壊の危険性が高い、衛生環境上に問題があるなど、近隣への被害を発生させている空き家などです。そのため、特定空家を所有している場合、建物を解体することの税制上のデメリットは無くなりました。

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解体業者の選び方

トラブルを事前に避けるためには？

家を解体するときは、解体業（建設業の一種です）の免許を持つ専門会社に依頼しなければなりません。ただ、解体業者はホームページを持っている会社が少なく、どんな会社なのか、情報収集がしにくくなっています。そして、解体時に近隣住民への説明もしない、見積書には無かった様々な費用が請求されるなど、悪徳業者と呼ばれるような解体会社も残念ながらたくさん存在します。ご自身で建物の解体を依頼する場合に、具体的にどのようなことに注意すればよいか、トラブルを事前にさけ、失敗しない業者選びの方法をご紹介します。

ポイント

■解体業の登録・許可のある業者かどうか確認
■安すぎる見積書がでてきた場合に注意

解体工事を行うには、解体業の登録または許可を受けている必要があります。登録か免許を有している事業者でなければ、解体工事や廃棄物の運搬・処理を行うことができません。対応に不安を感じた場合は、許可や登録番号の確認をおすすめします。また、都道府県に対して解体業者について問い合わせることで、その企業の概要を得ることもできます。もちろん、解体業者として登録していない場合へは工事の依頼はやめた方が良いでしょう。

また、費用に関して、数社から見積もりを取った場合、他社と比較して一社だけかなり安い見積りを出してくるケースが稀にあります。解体工事は工事を行う人の人件費、解体して出た廃材の処分費、解体に使用する重機などの費用から構成されます。

企業努力で安くしているのであれば問題ありませんが、中には不法な手段を使って費用を安く済ませている企業もあります。安いからと解体工事を依頼した場合、以下のような思わぬトラブルに遭う危険性もあります。見積もりが安い場合、なぜそんなに安いのか、そして見積もりには何が含まれていて、何が含まれていないのか、事前に確認するようにしましょう。

よくあるトラブル事例

• 追加工事が多く、最終的に他社見積もりよりも高くなってしまった
• 解体で出た廃棄物の処理が雑で現場にゴミが散乱している
• 契約書やマニフェスト（産業廃棄物管理票）など必要な書類を提示しない
• ご近所への挨拶もなく、クレームがあった場合も対応が横柄
• 解体工事による損害を補償する保険に入っていない
• 産業廃棄物処理場ではない場所に不法投棄をする

このようなトラブルに巻き込まれないためにも、口頭だけで取り決めをするのでなく、工事の依頼をする前には、きちんとした書面での契約を行うようにしてください。また、2～3社に解体工事の見積りをもらい比較検討することも大切です。

マニフェスト（産業廃棄物管理票）とは？

マニフェストとは、産業廃棄物の適正な処理を推進する目的で定められた制度です。 マニフェスト伝票に産業廃棄物の種類、数量、運搬業者名、処分業者名などを記入し、業者から業者へ、産業廃棄物とともに伝票を用いて廃棄物処理の流れを確認できるようにすることによって、不法投棄などを未然に防ぐためのものです。 不法投棄はもちろん違法行為であり、解体業者だけでなく施主にも5年以下の懲役刑や最高1000万円の罰金が科される可能性がありますので注意が必要です。個人で解体業者に依頼した場合でも、適正に処理をされたことを確認するため、必ずマニフェストのE票のコピーを請求してください。E票には、収集運搬業者のサイン、中間処分業者の受領と処分の受取印、最終処分業者の処分終了日の押印がされていれば、適切に処理をされたことの証明となります。