借地に建つ家を相続した際にトラブルを避けるためにすべきことと処分方法

借地に建つ家は、土地、建物両方の所有権を持つ不動産と比べ、売却する際の手続きが複雑になります。売却方法をめぐり、地主とトラブルに発展することも多く、トラブルを避けるためにも、適切な対応を丁寧におこなうことが重要です。

ここでは、あなたが借地に建つ家を相続し、売却を検討した際に、トラブルに発展しない方法をご紹介します。

• トラブルに発展しないために
• 相続した借地を処分する方法

トラブルに発展しないために

1. 地主に相続したことを連絡する

まずは地主に連絡しましょう。借地権の相続に地主の承諾は不要ですが、「誰が引き継ぐか」を伝えることで地代の支払いや契約更新がスムーズになります。

2. 借地権の内容を確認する

借地権には「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」などがあり、それぞれ存続期間と更新後の存続期間が異なります。契約書が見つからない場合は、法務局で登記事項証明書を取得しましょう。借地権の有無や契約内容の一部が記載されており、契約書がなくても内容を確認する手がかりになります。

種類	存続期間	更新後の存続期間
借地法（旧法）※1992年8月より前から土地を借りている場合	最低20年または最低30年（建物の種類による）	20年または30年（建物の種類による）
借地借家法（普通借地権）	30年	1回目20年 2回目以降10年
定期借地権	50年以上（定期借地権の種類による）	更新できない※更地にして返却

3. 建物の相続登記を行う

相続登記の申請は2024年4月から義務化され、未登記の場合は過料が発生します。必ず法務局へ申請を行いましょう。申請にあたっては、必要書類をそろえるだけでも、相当な時間と労力がかかるため、自身での申請が難しい場合は司法書士などの専門家へ依頼することをおすすめします。

相続登記に必要な書類は以下のとおりです。

• 遺産分割協議書または遺言書
• 印鑑証明書（遺産分割協議を行った相続人全員のもの）
• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 被相続人の住民票または戸籍の附表
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票または戸籍の附表
• 固定資産評価証明書

相続人が複数いる場合は、不動産の相続者を決めて遺産分割協議書を作成します。ただし、法的に有効な遺言書があれば協議書は不要です。

4. 相続税を申告する

借地権を含め、相続した財産が相続税の基礎控除額「3,000万円 ＋（ 600万円 × 法定相続人の数 ）」以上の場合は、相続税の申告が必要です。相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告と納付をしないと、加算税や延滞税が発生する可能性があるため注意しましょう。

自身が相続税申告の対象なのかどうか確認できない方は、早めに相続に強い税理士へ相談することをおすすめします。

相続した借地を処分する方法

借地を処分する場合は、一般の不動産とは異なる方法での処分となります。ここでは借地の処分方法の一例をご紹介いたします。

1. 地主に買い取ってもらう

最も手間がかからない方法は、借地を地主に買い取ってもらうことです。ただし、地主に購入義務はないため交渉が必要です。交渉では「建物の解体の要否」や「解体費用の負担」などの条件を明確にして話し合うことが、スムーズな交渉のポイントとなります。

2. 更地にして地主に返還する

地主に買い取りを断られた場合や利用予定がなく売却や賃貸も難しい場合は、地主に借地を返還する方法もあります。このとき、土地の返還の際には建物を解体して更地にすることを地主から求められることが一般的です。

3. 第三者に売却する

借地権付きの家を第三者に売却することもできます。この場合は地主の承諾が必要です。また、第三者へ売却した場合、譲渡承諾料として借地権価格の10％程度を地主に支払うことが一般的です。

地主が承諾を拒否した場合は、裁判所に申請して、地主の代わりの許可を得ることも可能です。ただし、手続きが複雑なため、専門家（弁護士や宅建士）への相談を検討しましょう。

借地に建つ家を相続し、どうしたら良いか分からない方へ

不動産の借地権は一般的な土地の所有権とは違い、地主との関わり方や処分方法などにおいて、わからないことや不安なことが起こりがちです。

「空き家ワンストップ相談窓口」は、借地権に関する相談実績が豊富にございます。借地権に詳しい士業や事業者の紹介も可能です。借地権に関するお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。