「再建築不可」の土地が売りにくい理由と売却方法

空き家増加の原因の1つに「建て替えが出来ない土地（再建築不可）」という法律上の制限があります。建て替えができないと、一般的な不動産流通市場では売却が困難となります。

ここでは再建築不可の土地の売却がなぜ困難なのか、そして売却するうえでのポイントをご紹介します。

• 「再建築不可」とは
• 再建築不可の土地の売却が困難な理由
• 再建築不可の土地の売却ポイント

「再建築不可」とは

再建築不可とは、建築基準法により、現在の建物を取り壊した後、新しい建物を建築できない土地を指します。主に以下の状態にある土地は再建築不可となります。

• 接道義務を満たしていない：接道義務とは「建物が建っている土地の一面が、幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけない」というものです。

再建築不可の土地の売却が困難な理由

土地を購入する目的の多くは「建物を建てる」ためです。再建築不可の土地ではこの目的を果たせないため、一般の購入者の選択肢からは外れてしまいます。

また仮に建て替えしないことを条件に土地を購入するとしても、住宅ローンを利用して購入するのは難しくなります。つまり現金で購入できる人にしか売却ができないのです。

再建築不可の土地の売却ポイント

売却できる可能性を探るうえで、いくつかの重要なポイントを押さえることが必要です。

隣地への買取打診と協力体制の構築

再建築不可の家の売却において、隣地の所有者が最も現実的な買主候補となります。その理由は、隣地がこの土地を購入することで以下のメリットを得られることがあるためです。

• 隣地が不整形地だった場合、再建築不可の土地を合わせることで整形地（正方形など整った形の土地）となることで、隣地の資産価値を高められる
• 隣地も同じ理由で再建築不可だった場合、土地を合わせることで前面道路への接道義務を満たし建築できるようになる

隣地との実際の交渉は、不利な条件での契約やトラブルを避けるためにも、法的な知識を持つ経験豊富な不動産の専門家を介して進めることをおすすめします。

買取と売買仲介の比較

一般的な不動産では売買仲介が主流ですが、再建築不可の家の特徴を考慮すると、業者に買取りを依頼することも一つの選択肢となります。

それぞれの特徴は、以下の通りです。

	メリット	デメリット
業者へ買取を依頼する場合	直ぐに買い取ってもらえる	売出し市場価格の7割程度に売却価格が下がってしまうことがある
一般の人へ販売をする場合	希望通りの値段で売却ができることもある	買い手が現れない場合、売却できるまで何年もかかることがある

当相談窓口には「どこの不動産会社に任せればいいのか」といったご相談も多くいただきます。当相談窓口では所有者様のお悩みに合わせた専門家の紹介をおこなっておりますので、お気軽にご相談ください。

再建築不可の土地でお困りの方へ

再建築不可の土地の売却は、一般的な不動産取引よりも複雑ですので、専門的な知識と経験が求められる場面が多々あります。

「空き家ワンストップ相談窓口」は、これまで再建築不可によって空き家のまま、何もできない状態でお悩みの所有者様から多くの相談をいただき解決サポートをしてきました。最適なご提案をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。