空き家を管理する4つのメリット

一見面倒に感じてしまう空き家管理ですが、定期的な管理を行うことで以下に挙げるような様々なメリットがあります。

• 1. 不動産としての資産価値を維持できる
• 2. 近隣とのトラブルを事前に回避できる
• 3. 損害賠償責任を負う危険を回避できる
• 4. 経済的負担を抑えられる

1. 不動産としての資産価値を維持できる

建物は人が住まなくなると劣化が急速に進んでしまいます。
その主な要因は日常の設備使用や掃除などができないことによる害虫・カビの発生や排水管の汚臭、締め切った建物の内部に湿気がこもることで起こる木材をはじめとした建築資材の劣化などです。

空き家を将来利用する予定がある場合は、定期的に現地へ通って、通気・換気や設備のメンテナンスを行うことで、建物の劣化の進行を遅らせることができます。
特に雨漏りが発生し、長期間気づかないと雨水が永続的に家屋内に侵入し続けることになり、屋根や柱・梁などに深刻な影響を及ぼしてしまう可能性があります。

また、老朽化した空き家を売却する場合、多くは「古屋付き土地」つまり建物ではなく土地（建物はおまけ）として販売することになります。
購入者は大規模なリフォームを行うか、または建物を解体し新たな住宅を建てる必要があり、どちらを行うにしても大変多くの資金が必要となります。
購入後に多額の費用が掛かる『長期間放置されて老朽化した空き家』よりも『適切に管理されており、今でもまだ住宅として利用することができる空き家』の方が、早くそして高く売却することができます。

このように空き家の適正な管理は、不動産の資産価値の維持に繋がります。

2. 近隣とのトラブルを事前に回避できる

長期間放置された空き家は様々な近隣トラブルの原因となる可能性があります。
以下は、実際に当センターへ問い合わせのあった苦情・クレームの一部です。

• 隣家の庭木が自宅の敷地内に侵入しとても不快
• 庭木が前面道路に大きくはみ出ていて通行しづらい
• 樹木の枯れ葉が雨樋を詰まらせているのでとても迷惑
• 腐朽した建材が敷地外まで飛び散り危ない
• 敷地内から悪臭がして洗濯物が干せない
• 強風が吹くとベランダが揺れて危ない

このような苦情・クレームがあった場合、放置しておくと事故などのトラブルや、訴訟問題に発展してしまう可能性もあります。
更に、建物の補修や撤去、背の高い庭木の剪定など、ご自身で対応できない場合は専門業者を手配する必要が生じ、その場合、依頼業者の選定の手間や作業費用が発生します。また、作業当日にはご自身で現場に立ち会う必要もでてきます。
そして、苦情を言ってきている周辺住民と直接やり取りしなければなりませんので、ときには相手に嫌な顔をされたり、怒鳴られるといった精神的負担を強いられるケースがあるということも忘れてはいけません。

日頃から適切な管理を行っていれば、このようなトラブルを事前に回避することができます。

3. 損害賠償責任を負う危険を回避できる

例えば、誰も住んでいない老朽化した空き家が倒壊して誰かを傷つけてしまった場合、誰が責任をとるのでしょうか。誰も住んでいなかったのだから、誰も悪くないのではないか、と思うかもしれませんが実は違います。

民法の717条で定められている「工作物責任」という賠償責任があり、この責任は以下のように定められています。

「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。」

つまり誰も住んでいない老朽化した空き家が倒壊して誰かを傷つけてしまった場合、その責任を負うのはその空き家の所有者となるのです。そして、もしその所有者が既に他界していた場合、相続人（子や兄弟など）が責任を継承することになります。

両親が他界してからずっと放置していた実家が倒壊してしまい誰かを死傷させてしまった場合、相続人である自分に数千万円の賠償金が請求されるケースも考えられるのです。
空き家を放置しているということは、このような法的リスクを常に背負っているといえます。

適切な管理を行い「危険な箇所はないか」、「事故に繋がりそうな部分はないか」しっかりと把握しておくことで、事故が発生する危険性を抑制することができます。 

4. 経済的負担を抑えられる

2015年から「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律が施行されました。この法律では、努力義務ではありますが空き家の所有者に管理義務を定めました。

そして適切に管理されておらず、周囲に著しい悪影響を及ぼす空き家に対して、自治体が然るべき手続きを経てから「特定空家」へと指定することとされています。

特定空家へ指定されても状況が改善されない場合には、その自治体の権限で解体撤去をすることができ（行政代執行と言います）、解体撤去にかかった費用は後日所有者へ請求されてしまうのです。また、行政代執行までいかなくとも、特定空家へ指定された後に自治体からの改善の勧告がなされると、その空き家の土地の固定資産税の優遇措置が適用除外となり、土地の固定資産税が6倍となってしまいます。

その他、税金が高くなってしまうだけではなく、税額を軽減できる制度を利用できなくなってしまうといったケースも考えられます。例えば2017年からスタートした相続空き家を売却した際の譲渡所得の3,000万円控除という制度があります。この制度は相続した空き家を耐震補強して売却、もしくは解体して更地にした後に売却した場合、売却額から3,000万円が控除され、譲渡所得に対する税金が軽減されるという制度です。

他にも、実家などの相続財産を譲渡した場合、納めた相続税の一部を取得費（経費）に加算することができる特例もあり、この特例を使用することで譲渡所得に対する税金を軽減することもできます。

上記のような優遇措置は、適用期間が決まっているため、相続後、長期に渡って放置してしまうと、利用することができなくなってしまう恐れがあります。

空き家を適切に管理しながら今後この空き家をどうするのか、しっかりとした道筋を立てておくことで、こうした優遇措置を最大限活用することができるようになります。

※上述した2つの制度は決められた要件を満たす必要があります。詳しくは国土交通省、国税庁のホームページをご確認ください。

国土交通省ホームページ（外部リンク）
国税庁ホームページ（外部リンク）

空き家を所有している皆様には、空き家を放置すること無く、ぜひ適切な管理を行っていただきたいと思います。

もしご自身で管理を行うのが難しい場合には、当センターのような代行サービスを利用する方法もございます。ご興味がございましたらお気軽にご相談ください。

実家に愛着を持ち続けれられる！というメリットも

長期間放置された空き家は老朽化が進むだけでなく、外観は薄汚れ、屋内にはホコリが積もっていくことになります。屋内はネズミの糞やゴキブリの死骸が大量に散乱するといった状態になってしまう場合もあり、親族の方から「不気味だから実家に近寄りたくない」と言われてしまう実家も、悲しい現実ですが存在するのです。
管理が行き届いていればこのような状態になることなく、沢山の思い出が詰まった実家に愛着を持ち続けることもできるのです。